Kredyt hipoteczny z ratą stałą i malejącą. Który wybrać?

Jednym z dylematów, przed którym staje wielu klientów banków jest wybór wariantu spłaty kredytu hipotecznego. Raty malejące, a może równe? Która z opcji okaże się lepszym wyborem? W artykule sprawdzimy, kto najbardziej skorzysta na ratach malejących, a dla kogo strzałem w dziesiątkę będzie spłacanie kredytu w ratach równych.

Zaciągnięcie kredytu hipotecznego to dla wielu Polaków jedyna szansa na zakup wymarzonego „M”. Zanim wybierzesz ten, który najlepiej spełni Twoje oczekiwania, dogłębnie przeanalizuj oferty poszczególnych banków, zwracając uwagę przede wszystkim na:

• długość okresu kredytowania. Jeśli chcesz zmniejszyć wysokość miesięcznej raty, wybierz bank, który umożliwia spłatę kredytu w ciągu 35 lat;
• wymaganą kwotę wkładu własnego. Zgodnie z aktualnie obowiązującym prawem, minimalna wysokość wkładu własnego, niezbędna do zaciągnięcia kredytu hipotecznego wynosi 20 proc. wartości nieruchomości. Istnieją jednak banki, które umożliwiają klientom wpłatę jedynie 10 proc., przy ubezpieczeniu pozostałej brakującej sumy. Jeśli nie posiadasz oszczędności, poszukaj właśnie takiego banku;
• RRSO, czyli rzeczywistą roczną stopę oprocentowania kredytu. RRSO zawiera w sobie wszystkie koszty, które składają się na całkowity koszt finansowania: odsetki, prowizję, ubezpieczenie oraz inne opłaty dodatkowe. To właśnie wartość RRSO pokazuje, ile w praktyce zapłacisz za pożyczone pieniądze. Niższe RRSO to tańszy kredyt;
• możliwość spłaty kredytu w ratach stałych lub malejących. Wariant spłaty rat powinien być jednym z kluczowych argumentów wyboru produktu kredytowego. To, który z nich wybierzesz, będzie mieć bowiem długofalowe konsekwencje. Jakie?

Sposób spłaty kredytu a całkowity koszt finansowania

Niewiele osób zdaje sobie sprawę, że wybór sposobu spłaty kredytu ma decydujący wpływ na jego ostateczny koszt. Choć w przypadku krótkoterminowych kredytów czy pożyczek gotówkowych ten parametr ma rzeczywiście drugorzędne znaczenie, w przypadku kredytu hipotecznego jest niezwykle istotny. Dlaczego?

Każda rata kredytu hipotecznego składa się z 2 części:

• kapitałowej, będącej określoną częścią kapitału, pożyczonego od banku. Jej spłata powoduje każdorazowe zmniejszanie się kwoty salda zadłużenia;
• odsetkowej, stanowiącej wynagrodzenie dla banku za udzielony kredyt. Wysokość odsetek wynika z oprocentowania, które z kolei stanowi sumę marży oraz stawki referencyjnej (WIBOR – dla kredytów złotowych, EURIBOR – dla kredytów w euro i LIBOR dla kredytów we frankach szwajcarskich i dolarach amerykańskich).

Wybierając kredyt z ratą stałą, przez cały okres kredytowania będziesz płacił raty tej samej wysokości. Takie założenie ma jednak pewien „haczyk”. Biorąc pod uwagę fakt, że na wartość odsetek wpływa nie tylko marża banku, ale również zmieniająca się wartość WIBOR-u, jej spadek lub wzrost każdorazowo będzie wpływał na podwyższenie, lub obniżenie raty równej. Zwłaszcza że jej lwią część stanowią właśnie odsetki. Te nalicza się każdorazowo od kwoty kredytu pozostającej do spłaty. Część kapitałowa dodawana jest do nich w taki sposób, aby każda rata pozostawała taka sama.

Decydując się na raty równe, na początku będziesz spłacał bankowi przede wszystkim odsetki.
Co ważne, w pierwszych latach wysokość raty równej jest zdecydowanie niższa od raty malejącej. Do zaciągnięcia kredytu z ratą równą wystarczy więc niższa niż w przypadku rat malejących zdolność kredytowa. Ten argument dla wielu kredytobiorców ma decydujące znaczenie.

Kredyty z ratą malejącą są zdecydowanie mniej popularne niż te z ratą stałą. Przyczyna tego stanu jest banalnie prosta. Jeśli zdecydujesz się na kredyt z ratą malejącą, przez kilka pierwszych lat rata kredytu będzie zdecydowanie wyższa niż w przypadku finansowania z ratą stałą. To z kolei oznacza, że aby otrzymać kredyt musisz mieć wyższą zdolność kredytową. Nierzadko okazuje się więc, że wnioskujący o dodatkowe środki spełnia oczekiwania banku, jednak jedynie pod warunkiem zastosowania rat równych. Decydując się na kredyt z ratą malejącą, w pierwszej kolejności będziesz spłacał kapitał. Część kapitałowa raty jest w tym przypadku niezmienna i wylicza się ją poprzez podzielenie kwoty finansowania przez liczbę rat. Podstawą kalkulacji odsetek jest natomiast zmniejszająca się w każdym miesiącu kwota kapitału. Dzięki temu każda kolejna rata jest niższa od poprzedniej.

Kredyt z ratą malejącą — ile można zaoszczędzić?

Aby sprawdzić, ile w praktyce można zaoszczędzić, wybierając kredyt z ratą malejącą, posłużmy się konkretnym przykładem:

• cel kredytowania: zakup mieszkania na rynku wtórnym;
• kwota kredytu – 400 000,00 zł;
• okres kredytowania – 30 lat (360 rat);
• oprocentowanie – 4,00% (marża i stawka referencyjna WIBOR)

Jeśli zdecydujesz się na kredyt z ratą równą:

• wysokość każdej raty wyniesie 1 909,66 zł;
• struktura pierwszej raty: kapitał – 576,33 zł, odsetki – 1 333,33 zł;
• struktura ostatniej raty: kapitał: 1 903,32 zł, odsetki: 6,34 zł;
• całkowita suma kapitału: 400 000,00 zł;
• całkowita suma odsetek: 287 478,03 zł;
• całkowita kwota do spłaty: 687 478,03 zł.

Jeśli zdecydujesz się na kredyt z ratą malejącą:

• kwota pierwszej raty wyniesie 2 444,44 zł w tym — kapitał: 1 111,11 zł, odsetki: 1 333,33 zł;
• kwota ostatniej raty wyniesie 1 114,81 zł w tym — kapitał: 1 111,11 zł, odsetki: 3,70 zł;
• całkowita suma kapitału: 400 000,00 zł;
• całkowita suma odsetek: 240 667,67 zł;
• całkowita kwota do spłaty: 640 667,67 zł.

Kredyt z ratą malejącą będzie więc o 46 810,36 zł tańszy niż ten z ratą równą.

Raty stałe i raty malejące — dla kogo

Kredyt hipoteczny z ratą malejącą będzie najlepszym wyborem dla osób, które:

• mają odpowiednio wysoką zdolność kredytową;
• chcą jak najszybciej rozpocząć spłatę kapitału i zmniejszyć saldo zadłużenia;
• chcą obniżyć całkowity koszt kredytu nawet o kilkadziesiąt tysięcy złotych.

Kredyt hipoteczny z ratą stałą okaże się strzałem w dziesiątkę dla osób, które:

• chcą obniżyć wysokość miesięcznej raty;
• mają niższą zdolność kredytową;
• chcą skutecznie planować domowy budżet, znając wysokość miesięcznej raty kredytu przez cały okres kredytowania.