Podatek katastralny – co to jest?

Trudna sytuacja na rynku nieruchomości budzi silne emocje. Dynamiczny wzrost cen nie tylko wypycha Polaków do mniejszych i gorzej zlokalizowanych mieszkań, ale i coraz silniej obciąża budżety wynajmujących i kupujących. Jako jedną z przyczyn galopujących cen uznaje się spekulację i upowszechnione traktowanie nieruchomości jako inwestycji. Jako antidotum na to zjawisko coraz częściej proponuje się podatek katastralny. Czym jest ta opłata, jak działa, kogo dotyczy i czy może pojawić się w polskim prawie?

Czym dokładnie jest podatek katastralny?

Podatek katastralny to tzw. podatek majątkowy, który naliczany jest od aktualnej wartości katastralnej nieruchomości. Właściciel domu lub mieszkania ponosi regularną opłatę uiszczaną raz w roku, która wyrażona jest w procentach. Wysokość opłaty jest proporcjonalna i progresywna, bowiem rośnie wraz z większą wartością posiadanej nieruchomości. Co więcej, naliczany jest od pojedynczego domu lub mieszkania, dlatego właściciel kilku lub kilkunastu nieruchomości zapłaci podatek za każdą z nich.

Podatek katastralny nie rozróżnia celu, w jakim właściciel nabył nieruchomość. Nie ma tutaj znaczenia, czy mieszkanie stanowi źródło dochodów podatnika, czy też jest miejscem do życia. Podatek należny jest też zarówno wobec osób, które mieszkanie posiadają do celów prywatnych, jak i zajmują się w nim prowadzeniem działalności gospodarczej.

W jaki sposób oblicza się podatek katastralny?

Kluczowym parametrem, który kształtuje podatek katastralny, jest aktualna wartość danej nieruchomości. Warto zaznaczyć tutaj słowo „aktualna”, gdyż podatek katastralny nie jest naliczany jednorazowo przy zakupie domu lub mieszkania za obowiązującą wówczas cenę, lecz corocznie uwzględnia zmianę wartości nieruchomości. Czynnik ten bada oddelegowana do tego osoba, która działa według odgórnie ustalonych urzędowych wytycznych.

Przy ocenie wartości danej nieruchomości znaczenie mają:

• wielkość nieruchomości,
• położenie nieruchomości,
• rodzaj nieruchomości,
• aktualne ceny rynkowe w okolicy,
• przeznaczenie nieruchomości.

Warto zaznaczyć, że ocena wartości nieruchomości dokonywana jest niezależnie, poprzez oparcie jej na czynnikach zewnętrznych, które powinny być wolne od możliwych działań właściciela. Teoretycznie ma to zapobiegać zjawisku np. manipulowania wartością mieszkania, by zapłacić niższy podatek.

Podatek katastralny w Polsce – czy zostanie wprowadzony?

Kwestia potencjalnego pojawienia się w polskim prawie podatku katastralnego krąży w wiadomościach i opracowaniach od wielu lat. Jesienią 2021 roku pojawiły się nawet pogłoski, że ministerstwo finansów pracuje nad wdrożeniem takiej daniny, jednak prędko zostały one zdementowane przez przedstawicieli resortu.

Nie oznacza to jednak tego, że problematyka zjawisk, którym podatek katastralny ma zapobiegać, nie jest analizowana. W maju 2022 kwestię spekulacji cenami nieruchomości i dużej liczby pustostanów poruszył premier Mateusz Morawiecki. Póki co, nie przełożyło się to jednak na zmiany ustawowe. Właściciele m.in. domów i mieszkań zobowiązani są zatem dalej do płacenia jedynie podatku od nieruchomości.

Fakt, że problematyka podatku katastralnego wciąż powraca pokazuje, jak ważna staje się sytuacja na rynku nieruchomości. Postulowanie wprowadzenia tej daniny jest tylko symptomem szerszego zjawiska, które daje się we znaki coraz większym grupom społecznym. Na wysokie stawki najmu i trudno dostępne mieszkania narzekają studenci i pracujący, na rosnące ceny zakupu – kredytobiorcy, a to kształtuje niepokoje społeczne. Szczególnie w okresie wyborczym nie pozostaną one bez odzewu polityków. Doprowadzić to może do powrócenia tematu prac nad podatkiem lub choćby jego namiastką. I to pomimo faktu, że wdrażanie nowych danin w naturalny sposób spotyka się z krytyką i oporem.

W jakich krajach obowiązuje już taka opłata?

Jeżeli spojrzymy na inne kraje Unii Europejskiej oraz państwa na świecie, podatek katastralny niekoniecznie musi istnieć tylko w sferze teorii i rozważań. Po raz pierwszy takie instrumenty zaczęto wdrażać w XIX wieku, by z czasem zadomowiły się one w różnych regionach globu.

Podatek katastralny obowiązuje dziś w krajach Europy, Azji i Ameryki Północnej takich jak:

• Stany Zjednoczone
• Belgia
• Irlandia
• Litwa
• Singapur
• Wielka Brytania
• Niemcy
• Francja

W przypadku podatku katastralnego powiedzenie „co kraj to obyczaj” jest doskonale odzwierciedlone. Stawki tej opłaty są do siebie zbliżone, jednak różnice występują w zasadach naliczania. Średnio właściciel nieruchomości płaci od 1 do 2% wartości posiadanych domów, mieszkań itd.

W słynącym z restrykcji Singapurze wyższą stawkę podatku katastralnego ponoszą te osoby, które nie używają nieruchomości do celów mieszkaniowych. Wówczas płacą 4% od jej wartości. Nieco inaczej jest w sąsiadującej z Polską Litwie. Poniżej 1% płaci się za nieruchomości budowlane, a 1,5%, za nieruchomości gruntowe. Jeszcze inaczej do kwestii podatku katastralnego podchodzi Wielka Brytania, która stosuje z kolei wyłączenia dla grup o szczególnie niskich dochodach – np. studentów.

Podatek katastralny a podatek od nieruchomości

Aktualnie w naszym kraju płacimy standardowy niewysoki podatek od nieruchomości. Stawki tej daniny ulegają regularnej aktualizacji – ostatni raz urosły w 2022 roku. Warto również pamiętać o zróżnicowaniu stawek, które określane są z uwzględnieniem różnych typów przeznaczenia nieruchomości.

Podstawowa stawka od budynków mieszkalnych to 0,85 zł za 1 metr kwadratowy. W przypadku nieruchomości komercyjnych jest to już 24,84 złote za 1 metr kwadratowy, a dla tych, których przestrzeń związania jest z udzielaniem świadczeń zdrowotnych – stawka w 2022 roku wyniosła 5,06 zł za 1 metr kwadratowy. Obiekty z grona organizacji pożytku publicznego płacą 8,37 zł za 1 metr kwadratowy, a organizacje gospodarcze dokonujące tzw. obrotu kwalifikowanym materiałem siewnym – 11,62 zł za metr kwadratowy.

Jak podatek od nieruchomości ma się do podatku katastralnego? Jest to całkowicie odrębna opłata, która naliczana jest odgórnie i nie ma tak wyspecjalizowanego przeznaczenia. Próżno mówić tutaj o tym, aby podatek ten miał czemuś zapobiegać i normować, jest to raczej klasyczne źródło dochodów budżetu państwa. Gdyby zatem w przyszłości wprowadzono podatek katastralny, z pewnością obowiązywałby on niezależnie wobec standardowego podatku od nieruchomości.

Warto także dodać, że podatek katastralny byłby wielokrotnie wyższy niż aktualnie płacony podatek od nieruchomości. Właściciel 50-metrowego mieszkania płaci w tej chwili około 42 złote rocznie. Przy „katastracie” uwzględniana jest cena nieruchomości. Jeśli to 50-metrowe mieszkanie zostałoby wycenione na 300 tysięcy złotych, a podatek ustalony na 1%, opłata wyniosłaby 3000 złotych rocznie. Jest to kwota o 70 razy większa niż dotychczas. Możliwe jednak, że podatek katastralny zostałby wprowadzony od 2 lub 3 mieszkania, aby nie narażać na koszty osób posiadających nieruchomość jedynie w celach mieszkaniowych.

Argumenty za i przeciw wprowadzeniu podatku katastralnego

Potencjalne wprowadzenie podatku katastralnego to kwestia, która w ostatnich latach intensywnie rozgrzewa debatę publiczną. Sytuacja na rynku nieruchomości, którego omawiana danina dotyczy, ulega w końcu systematycznemu pogorszeniu. Rosnące ceny zakupu mieszkań i domów rodzą rozczarowanie osób na dorobku i z aspiracjami, z kolei podwyżki na rynku najmu spędzają sen z powiek szczególnie studentom i osobom o niższych dochodach.

Na sytuację obu grup niewątpliwie wpływa spekulacja cenami nieruchomości przez tych, którzy traktują je jako narzędzie inwestycyjne. Czy podatek katastralny może uleczyć sytuację na rynku mieszkaniowym? Przyjrzyjmy się najczęściej wysuwanym argumentom za i przeciw tej daninie.

Argumenty za podatkiem katastralnym

• Zmniejszenie zjawiska kupowania kilku-kilkunastu nieruchomości wyłącznie w celach spekulacyjnych
• Przeniesienie kosztów spekulacji na te osoby i podmioty, które dotychczas szybko bogaciły się na rosnących cenach mieszkań
• Zwiększenie dostępności mieszkań w lepszych lokalizacjach dla osób, które poszukują nieruchomości do celów mieszkaniowych
• Zredukowanie ilości pustych mieszkań, które kupowane są tylko w celach lokaty kapitału lub inwestycji

Argumenty przeciwko podatkowi katastralnemu

• Może przyczynić się do wzrostu cen najmu, szczególnie w dużych miastach i atrakcyjnych lokalizacjach
• Może uderzyć w rodziny, które poprzez zakup więcej niż 1-2 nieruchomości chcą np. zabezpieczyć przyszłość swoich dzieci
• Dotychczasowi właściciele mieszkań na wynajem mogą stronić od ich modernizowania i remontowania z obawy przed wzrostem wartości nieruchomości i w efekcie – większego podatku
• Konieczność aktualizacji wartości nieruchomości z uwzględnieniem aktualnych czynników, co generuje to koszty administracyjne i konieczność nadzoru oddelegowanych do tego urzędników